鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０７２ -4	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南55m国道、北7.7m、二方路		近商 (100,400)
b	９７８１ -10	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15m府道、中間画地		商業 (100,400)
c	７５２４ -6	東大阪市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、南2.7m、二方路		近商 (90,300)
d	９７８１ -9	東大阪市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16.3m市道、西5.7m、角地		準住居埋蔵文化財包蔵地 (80,300)
e	４６７３ -48	東大阪市		建付地	（　）	長方形	北9.8m国道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,720	100 [ 94.1]	285,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 227,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,192	100 [ 85.6]	265,411		271,000
c	(　 ) 161,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.5]	208,590	100 [ 77.6]	268,802		274,000
d	(　 ) 197,628	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,872	100 [ 68.7]	279,290		285,000
e	(　 ) 177,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,097	100 [ 65.6]	269,965		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

東大阪 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,290,085	18,921,139	75,368,946	65,766,200	9,602,746	（　0.9289） 8,919,991	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	198,222,022 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	436.40	ＳＲＣ12	4,513.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,023 ㎡	19.5 m x 52.5 m	前面道路：国道　 73.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.65	44.4	171.15	3,216	550,418	5.0	2,752,090
							2.0	1,100,836
2～11	共同住宅	385.65	92.3	355.90	1,917	682,260	1.0	682,260
							2.0	1,364,520
12～12	共同住宅	271.20	89.0	241.45	2,007	484,590	1.0	484,590
							2.0	969,180
～

～

計		4,513.35	88.0	3,971.60		7,857,608		10,059,280
								15,715,216

⑨年額支払賃料	7,857,608 円　×　12ヶ月　＝　 94,291,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,291,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,932,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,219,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,059,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,715,216 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,978,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,290,085 円　　　　（　 92,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２５３賃　　　　-3	3,155 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２５３賃　　　　-4	2,172 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	3,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,930,000 円	986,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,974,539 円	99,151,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 663,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,381,000 円	986,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	986,000 円	986,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	986,000 円	986,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,921,139 円　（　　　　　　 18,496 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	986,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,766,200 円（　　　　　 64,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,290,085 円
②総費用	18,921,139 円
③純収益　①－②	75,368,946 円
④建物等に帰属する純収益	65,766,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,602,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,919,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,222,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東大阪 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 5-12

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　下農　博之

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市長田中１丁目６２番｢長田中１－４－３５｣				②地積　(㎡)	1,023 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8	中高層の店舗、共同住宅等が立地する商業地域	北73.6m国道、背面道	水道、ガス、下水	長田近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７３．６ｍ国道

交通

施設

長田駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も同様の環境が続くと見込まれる。地価水準は、緩
やかな上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、大阪府東部の商業地域を中心とする。主たる市場参加者は、事務所ビル、沿道
型店舗等を需要する個人及び法人事業者、不動産投資家、マンション開発業者等が予想される。国道３０８号に接面し
、高速道路のＩＣに近く、長田駅に近接し、多様な用途が見込め、また、新型コロナの影響は限定的で、商業地市場に
は、二極化する動きが残る。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗、共同住宅等が建ち並び、投資目的での取引が想定される。但し、本件において、収益価格
は、想定要素を多分に含むことから、取引市場の実態を反映した比準価格に比し、相対的に規範性が劣ると判断される
。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 96.8]

100
[111.4]

[102.0]
100

277,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して
いる。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影
響は限定的であるが、商業地価格は上昇基調
に至っていない。

国道沿い、長田駅前の商業地域であり、需給
に改善の兆候が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９７８１ -10	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15m府道、中間画地		商業 (100,400)
b	７６３５ -46	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南14.5m府道、北6.5m、二方路		工業 (70,200)
c	７６３５ -39	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	６０７２ -4	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南55m国道、北7.7m、二方路		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,192	100 [ 85.6]	265,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 255,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,793	100 [ 85.7]	298,475		304,000
c	(　 ) 177,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	191,030	100 [ 72.0]	265,319		271,000
d	(　 ) 268,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,720	100 [ 90.3]	297,586		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

東大阪 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,857,885	18,829,861	75,028,024	65,432,700	9,595,324	（　0.9289） 8,913,096	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	198,068,800 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	436.40	ＳＲＣ12	4,513.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,023 ㎡	19.5 m x 52.5 m	前面道路：国道　 73.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１２階共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡を想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

建築事務所作成計画建物を妥当と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.65	44.4	171.15	3,231	552,986	6.0	3,317,916
							2.0	1,105,972
2～11	共同住宅	385.65	92.3	355.90	1,906	678,345	1.0	678,345
							2.0	1,356,690
12～12	共同住宅	271.20	89.0	241.45	2,000	482,900	1.0	482,900
							2.0	965,800
～

～

計		4,513.35	88.0	3,971.60		7,819,336		10,584,266
								15,638,672

⑨年額支払賃料	7,819,336 円　×　12ヶ月　＝　 93,832,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,832,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,895,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,796,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,584,266 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,638,672 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,963,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,857,885 円　　　　（　 91,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０７２賃　　　　-3	3,321 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,496	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,358 円/㎡　月額支払賃料（　 3,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２５３賃　　　　-3	3,155 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,905,000 円	981,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,960,761 円	98,692,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 663,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,338,500 円	981,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,829,861 円　（　　　　　　 18,407 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	981,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,432,700 円（　　　　　 63,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,857,885 円
②総費用	18,829,861 円
③純収益　①－②	75,028,024 円
④建物等に帰属する純収益	65,432,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,595,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,913,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,068,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）