鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２５３ -46	東大阪市		建付地	（　）	不整形	北西4.5m市道、中間画地		近商 (90,270)
b	９２５３ -40	東大阪市		貸家建付地	（　）	長方形	北5m市道、西4m、角地		近商 (100,300)
c	４６７３ -37	東大阪市		底地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	６０７２ -22	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.6m市道、中間画地		近商 (100,400)
e	９７８１ -15	東大阪市		底地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、南1m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	187,235	100 [ 84.7]	221,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 190,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	181,251	100 [ 81.6]	222,121		222,000
c	(　 59,799) 199,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,330	100 [ 88.4]	225,486		225,000
d	(　 ) 172,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	192,077	100 [ 86.6]	221,798		222,000
e	(　 ) 186,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	184,445	100 [ 83.7]	220,364		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

東大阪 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,387,712	1,327,667	5,060,045	3,921,390	1,138,655	（　0.9498） 1,081,495	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,510,761 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	9.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１階店舗、２～３階事務所の各階フロア貸）を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における同種建物の標準的割合と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,797	261,520	3.0	784,560
							2.0	523,040
2～ 3	事務所	110.00	90.0	99.00	1,500	148,500	1.0	148,500
							2.0	297,000
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		558,520		1,081,560
								1,117,040

⑨年額支払賃料	558,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,702,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,702,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,166,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,081,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,117,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 211,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,387,712 円　　　　（　 45,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７４２２賃　　　　-3	2,321 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,797 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６４６１賃　　　　-2	2,917 ( 2,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,946
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,500 円	56,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,067 円	6,702,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 257,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,800 円	56,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,327,667 円　（　　　　　　 9,416 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,921,390 円（　　　　　 27,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,387,712 円
②総費用	1,327,667 円
③純収益　①－②	5,060,045 円
④建物等に帰属する純収益	3,921,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,138,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,081,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,510,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東大阪 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 5-8

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　大江　文夫

TEL.

鑑定評価額

30,900,000 円

１㎡当たりの価格

219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市鴻池元町６５０番２｢鴻池元町１０－２｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗Ｓ3	各種の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北11.6m市道	水道、ガス、下水	鴻池新田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．６ｍ市道

交通

施設

鴻池新田駅東方

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鴻池新田駅からやや距離があるが、周辺に大規模商業施設もみられる商業地域で，今後も現状程度で推移するも
のと予測される。地価は横這い程度で推移している。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大阪市及び大東市等の商業地域で、ＪＲ片町線及び近鉄けいはんな線等の駅周辺の商業地域が中心で
ある。需要者は、近隣住民を顧客とする個人事業主や中小法人が中心である。繁華性は必ずしも高くはないが、大型店
舗を核とし集客力もあることから一定の需要も見込まれ、地価は横這い程度で推移している。周辺での商業地の取引は
少なくバラツキも大きいが、土地は㎡単価で２０～２５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は鴻池新田駅からやや距離のある小売店舗を主とした商業地域で、自己利用目的での取引が中心であり、収益
性は必ずしも重視されていない状況にある。比準価格は、広域的に隣接する大東市の商業地の取引事例をも採用して求
めたが、市場性を反映して適正に試算し得た。よって、本件では、説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 96.8]

100
[139.0]

[100.0]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ変異株の発生等もあって景気回復
の足取りは重い。東大阪市内の商業地の地価
は、上昇には至らず横這い程度で推移してい
る。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６４６１ -47	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m府道、西4m、二方路		１住居 (80,200)
b	９７８１ -10	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15m府道、中間画地		商業 (100,400)
c	４６７３ -48	東大阪市		建付地	（　）	長方形	北9.8m国道、中間画地		近商 (100,400)
d	９１１ -219	大東市		貸家建付地	（　）	長方形	東10m府道、南4.7m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,920	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	146,227	100 [ 67.7]	215,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 227,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,192	100 [ 94.8]	239,654		240,000
c	(　 ) 177,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,097	100 [ 80.7]	219,451		219,000
d	(　 ) 193,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,488	100 [ 82.1]	230,801		231,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

東大阪 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,394,709	1,327,966	5,066,743	3,921,390	1,145,353	（　0.9498） 1,087,856	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,649,043 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	141 ㎡	9.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建店舗・事務所ビル（１階：店舗、２～３階：事務所）を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建店舗・事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,700	252,450	2.0	504,900
							2.0	504,900
2～ 3	事務所	110.00	90.0	99.00	1,550	153,450	1.0	153,450
							2.0	306,900
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		559,350		811,800
								1,118,700

⑨年額支払賃料	559,350 円　×　12ヶ月　＝　 6,712,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,712,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,175,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	811,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,118,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 212,016 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,394,709 円　　　　（　 45,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７５２４賃　　　　-1	2,464 ( 2,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,797 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４６７３賃　　　　-8	2,628 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,729
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,500 円	56,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,366 円	6,712,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 257,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,800 円	56,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,327,966 円　（　　　　　　 9,418 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,921,390 円（　　　　　 27,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,394,709 円
②総費用	1,327,966 円
③純収益　①－②	5,066,743 円
④建物等に帰属する純収益	3,921,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,145,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,087,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,649,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）