別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大阪 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -56 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　島崎　仁司   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市上四条町１２９０番１４ ｢上四条町１３－７｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４．２ ｍ市道 交通 施設 瓢箪山駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多い熟成した住宅地域である。最寄駅からもやや距離があり、山麓部に位置するため利便性に劣る 。需要は低調に推移しており、地価水準は需給動向より当面は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市東部を中心とする近鉄奈良線沿線の中小規模住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁 性を有する１次取得者にほぼ限定され、他地域からの転入はほとんど見られない。最寄駅から徒歩圏外で山麓の傾斜地 に位置し、旧集落的な色彩が残る土砂災害警戒区域内に存しており、需要は限定的である。土地は坪単価３０万円前後 が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸用建物の想定が合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び 利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑 定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [175.5] [102.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市内の住宅地の地価は、需要が多い地 域とそれ以外の地域で、価格変動が異なり、 より一層二極化の様相を呈している。 地域要因に変動はなく、駅からの接近性及び 山麓に位置するため利便性に劣る住宅地であ るため、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％