別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大阪 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -52 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市菱屋東１丁目５２０番３０ ｢菱屋東１－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 若江岩田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５．７ ｍ市道 交通 施設 若江岩田駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持すると思料する。地価水準 は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域と判定される。主たる需要者は東大阪市及び周辺市が 生活圏の中堅所得者層である。当該地域は駅接近性が概ね良好であり、需要は安定的に推移している。なお、取引の中 心価格帯は画地規模８０㎡程度の新築戸建物件で、総額３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が多い地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現実的である と判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際 の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [109.4] [103.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は減少傾向にあり、景気はコ ロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和される が、今後の内外経済への影響を注視する必要 がある。 地域要因について特段の変動はなく、環境の 良好な住宅地として堅調な需要が認められる 。地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％