別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大阪 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -49 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市五条町１４５７番４ ｢五条町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 225   (         63)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅が見られる 丘陵地の住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 枚岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ５ｍ私道 交通 施設 枚岡駅南東方 650m 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする山麓の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると考えら れる。地価水準は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東大阪市東部山麓エリアの住宅地域と判定した。需要者は、東大阪市内及び周辺市域の住民が中 心で地縁的選好性が強い傾向にある。当該地域は山麓の住宅地域で眺望は良好であるが、急傾斜地で街路条件等が劣る ため、近時の災害意識の高まりもあって需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で坪単価１５～２０万 円程度が需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている 地域である。また、近隣地域に賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よ って、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [171.5] [102.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は減少傾向にあり、景気はコ ロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和される が、今後の内外経済への影響を注視する必要 がある。 山手に位置する住宅地で、当該地域の地域要 因は安定しており、特段の変動要因は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％