別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大阪 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -48 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市森河内西１丁目４番２８ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅に 営業所等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高井田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 高井田駅北西方 750m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域はやや用途が混在する住宅地域として熟成している。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持す ると考えられ、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線、ＪＲおおさか東線及び近鉄奈良線沿線等の住宅地域である。主たる需要者 は都心への接近性を重視するエンドユーザーで、中堅所得者層を中心とする。やや用途が混在する住宅地域であるが、 大阪市内へのアクセスに優れるため一定の需要が見込める地域である。中心となる価格帯は、土地１２０㎡程度の新築 戸建住宅で４５００万円前後であると判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であることや 経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、主た る需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を 踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [100.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は減少傾向にあり、景気はコ ロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和される が、今後の内外経済への影響を注視する必要 がある。 一般住宅地として利便性の良好な地域で特に 大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％