別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大阪 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -44 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市新家西町４１番８７ ｢新家西町１３－７｣ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 長田 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．７ ｍ市道 交通 施設 長田駅南方 620m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅として熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。不動産市場はコロナ禍で一時的に様子見 となったが影響は限定的に止まり、今後とも地価は横這い程度で安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市中西部の住宅地域である。典型的な需要者は大阪都心部へ通勤する同市在住の一次取得者だが、 買替や移転需要もある。駅徒歩圏にあり生活利便性に難はなく需要は比較的堅調だが、需要者である給与所得者の賃金 が安定的に上昇しない状況下では地価上昇は見込めない。成熟した住宅地域であり新築物件は見られないが、対象標準 地規模の土地の中心的取引価格は、坪５０万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己所有・自己使用の小規模戸建住宅地であり、地価は市場での取引相場を中心に形成される。民間の賃 貸住宅は転勤等による一時的な貸家を除くと存在せず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、画地規模の観点か ら建築基準法及び建築コストの面で共同住宅の建築には無理がある。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格を 標準に代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [133.6] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の戸建住宅市場はコロナ禍で一時的 に様子見となったが、影響は極めて限定的で あり、取引件数，価格ともに安定的に推移し ている。 対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％