鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７５２４ -31	東大阪市		更地	（　）	ほぼ整形	東10.1m市道、北4.1m、角地		１住居 (70,200)
b	４６７３ -45	東大阪市		建付地	（　）	不整形	東7.2m市道、西3.2m、二方路		商業 (100,400)
c	７６３５ -46	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南14.5m府道、北6.5m、二方路		工業 (70,200)
d	７６３５ -38	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北3.3m、二方路		工業 (70,200)
e	６０７２ -4	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南55m国道、北7.7m、二方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	339,983	100 [ 111.4]	305,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 281,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	287,112	100 [ 93.0]	308,723		321,000
c	(　 ) 255,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,793	100 [ 86.2]	296,744		309,000
d	(　 ) 277,257	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	277,257	100 [ 88.4]	313,639		326,000
e	(　 ) 268,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,720	100 [ 89.8]	299,243		311,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

東大阪 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,374,155,508	1,921,392,140	12	527,000	5,680.90	289,000	6,789.11
⑧開発法による価格	452,763,368 円　　　　（　 307,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
654.09 ㎡	6,789.11 ㎡	5,889.04 ㎡	900.07 ㎡	5,680.90 ㎡	ＲＣ・15F ( 80 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.3 ％）	（ 460.3 ％）	（ 399.3 ％）	（ 61.0 ％）	（ 83.68 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	48.0 ｍ 32.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

527,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 527,000 円／㎡　　×　　 5,680.90 ㎡　　＝　　　　 2,993,834,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,993,834,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 289,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 297,670 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同種類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 297,670 円／㎡　　×　　　 6,789.11 ㎡　　＝　　　　 2,020,914,374 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より不要と判断した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,993,834,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 299,383,430 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,320,297,804 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	149,691,715 円	( 5 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 138,794,158 円
	販売総額(2期)	149,691,715 円	( 5 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 127,492,434 円
	販売総額(3期)	2,694,450,870 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,107,868,916 円
収入合計		－	－	－	－	2,374,155,508 円
支出	建築工事費(1期)	404,182,875 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 381,912,399 円
	建築工事費(2期)	202,091,437 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 173,758,218 円
	建築工事費(3期)	1,414,640,062 円	( 70 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,096,204,584 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	179,630,058 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 166,552,990 円
	販売管理費(2期)	119,753,372 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 102,963,949 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,921,392,140 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,374,155,508 円　　－　　　　　　 1,921,392,140 円　　＝　　　　　 452,763,368 円 307,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東大阪 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 -42

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　島崎　仁司

TEL.

鑑定評価額

457,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市小阪１丁目２１７番３｢小阪１－１０－３５｣				②地積　(㎡)	1,501 ( 26)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ15F1B	中高層マンション等が建ち並ぶ地域	南7.8m市道、背面道	水道、ガス、下水	河内小阪 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

河内小阪駅北東方

270m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏に位置する利便性の高い中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、マンション適地はディベ
ロッパー等の土地取得意欲も高い。地価水準は需給動向より当面は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

１５階建程度の分譲共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 310,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大阪市及び隣接市の近鉄奈良線、大阪線、けいはんな線等の最寄駅から徒歩圏に位置する分譲マンシ
ョン適地となる住宅地域である。主たる需要者は、大手または中堅ディベロッパーと想定され、優良なマンション素地
は供給が少なく取得難から需要は逼迫しており、需要の競合によりかなりの高値で取引されるケースも見受けられる。
規模や容積率等によりバラつきはあるが、坪単価１００万円前後が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は最有効使用を分譲マンション用地と判断しており、賃貸市場がやや未成熟なために収益還元法は非適用とした
。標準地は投資採算性を重視した開発利潤目的での取引が想定され、取引価格及び仕入採算価格の水準を指標に価格が
決定されることが一般的と認められるので、本件では、市場実態を反映した比準価格及び投資採算性を重視した開発法
による価格を関連付け、周辺標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 278,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[ 92.3]

[104.0]
100

308,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東大阪市内の住宅地の地価は、需要が多い地
域とそれ以外の地域で、価格変動が異なり、
より一層二極化の様相を呈している。

地域要因に変動はないが、最寄駅至近のマン
ション素地として取得意欲の高い地域であり
、需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４６７３ -45	東大阪市		建付地	（　）	不整形	東7.2m市道、西3.2m、二方路		商業 (100,400)
b	７６３５ -46	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南14.5m府道、北6.5m、二方路		工業 (70,200)
c	６０７２ -10	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		近商 (85,265)
d	７６３５ -2	東大阪市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.8m市道、北6m、東4.2m、三方路		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	287,112	100 [ 96.0]	299,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 255,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,793	100 [ 89.1]	287,085		299,000
c	(　 ) 294,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,666	100 [ 92.2]	319,594		332,000
d	(　 ) 231,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	220,190	100 [ 76.7]	287,080		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

東大阪 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,410,195,819	1,953,207,975	12	535,000	5,680.90	292,000	6,789.11
⑧開発法による価格	456,987,844 円　　　　（　 310,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
654.09 ㎡	6,789.11 ㎡	5,889.04 ㎡	900.07 ㎡	5,680.90 ㎡	ＲＣ・15F ( 80 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.3 ％）	（ 460.3 ％）	（ 399.3 ％）	（ 61.0 ％）	（ 83.68 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	48.0 ｍ 32.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

535,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 535,000 円／㎡　　×　　 5,680.90 ㎡　　＝　　　　 3,039,281,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,039,281,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 292,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 300,760 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同種類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 300,760 円／㎡　　×　　　 6,789.11 ㎡　　＝　　　　 2,041,892,724 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より不要と判断した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,039,281,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 303,928,150 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,345,820,874 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	151,964,075 円	( 5 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 140,901,090 円
	販売総額(2期)	151,964,075 円	( 5 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 129,427,803 円
	販売総額(3期)	2,735,353,350 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,139,866,926 円
収入合計		－	－	－	－	2,410,195,819 円
支出	建築工事費(1期)	408,378,545 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 385,876,887 円
	建築工事費(2期)	204,189,272 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 175,561,936 円
	建築工事費(3期)	1,429,324,907 円	( 70 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,118,160,875 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	182,356,890 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 169,081,308 円
	販売管理費(2期)	121,571,260 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 104,526,969 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,953,207,975 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,410,195,819 円　　－　　　　　　 1,953,207,975 円　　＝　　　　　 456,987,844 円 310,000 円／㎡