別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大阪 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -34 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市池島町１丁目２０５７番１１ ｢池島町１－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 南7.8m道路 水道、ガス、下水 瓢箪山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．８ ｍ道路 交通 施設 瓢箪山駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込ま れる。地価水準は、緩やかな下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、近鉄奈良線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加者は、圏内に居住す る一次取得者で、圏外からの転入は少ない。国道１７０号の西方背後地に当り、地勢が概ね平坦であるが、東大阪市の 南端に位置し、最寄駅から徒歩圏外で、生活利便性が優れないため、住宅地需要は弱含んでいる。取引の中心は、土地 が９０㎡程度、１０００万円弱で、新築戸建住宅が２０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模画地であり、建築基準法や建築コストによる制約から、賃貸共同住宅の建築は困難である。また 、近隣地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取 引が中心である。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [170.4] [104.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して いる。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影 響は限定的であるが、住宅地価格は上昇基調 に至っていない。 瓢箪山駅バス便の一般住宅地域であり、需要 はまだ改善していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％