別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大阪 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -23 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市衣摺５丁目１６５番１０ ｢衣摺５－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに家 内工場が混在する住 宅地域 西5.7m市道 水道、ガス、下水 衣摺加美北 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ　市道 交通 施設 衣摺加美北駅北東方 400m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに家内工場が混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。「衣摺加美北」駅 が開業し利便性が向上したことから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線、ＪＲおおさか東線を中心とした東大阪市南西部の住宅地域と判定した。主たる需要者は、 東大阪市西部及び大阪市東部に地縁を有する自用目的の個人である。一般住宅に工場が混在しており住宅地としての品 等はやや劣るが新駅開業により需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の新 築戸建住宅で２５００～２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほかに工場が混在する住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住宅 の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であり、敷地規模の点において賃貸想定が困難であるため、賃貸住宅を想定 した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価 と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [ 81.5] [101.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾 向である。生産年齢人口は減少、老年人口は 増加傾向にある。 住工混在地域のため相対的に住宅地需要は弱 いが、新駅開業により需要が安定的に推移す ることが期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％