別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市客坊町９８５番６ ｢客坊町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 瓢箪山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ私道 交通 施設 瓢箪山駅東方 700m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い山麓の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地勢や街路条件に劣るため、需 要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市の東部地域の近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は、当 該地域に地縁性を有する一次取得者及び二次取得者が中心である。生駒山麓付近の急傾斜の坂道の多い住宅地域は、需 要が弱く、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、面積規模１００㎡程度の新築建売住宅で２，５００ 万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅も一部見られるが、自用目的での取引が中心であり貸家として供 されることは稀で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ 、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [145.5] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢の先行き不透明感等から、当市の地 価は選好性に優れた地域は上昇、それ以外の 地域は横ばいから下落傾向にあり、二極化が 進行している。 地域要因に大きな変動は見られない。山麓の 丘陵地は需要の弱い状態が続いており、地価 は引き続き下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％