別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東大阪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８ ｢六万寺町１－２２－４７｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 小規模一般住宅が多 い山麓の住宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．８ ｍ市道 交通 施設 瓢箪山駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は生駒山の中腹に広がる住宅地域である。最寄駅から徒歩圏外にある斜度の大きい傾斜地であり、生活 利便性に相当劣る地域のため、地価を下支えする要因が見当たらない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市市街地の東端部に位置する住宅地域であり、需要者は同地域と何らかの地縁を有する者か在住者 が中心である。他地域からの転入はまずなく、老朽化建物の建替え需要も稀である。最寄駅から徒歩圏外、最寄バス停 からも徒歩限界地にあり生活利便性に劣るうえ、近時の住宅地需要者は傾斜地を嫌う傾向にあり、中古物件は取引自体 が成立しない場合もある。築年数にもよるが対象標準地程度の土地付き中古住宅で総額１０００万円が上限である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己所有・自己使用の小規模戸建住宅地であり、地価は市場での取引相場を中心に形成される。本来的に 土地を投下資本としては捉え得ない土地であり、民間の一戸建て賃貸住宅は転勤等による一時的な貸家を除くと存在し ない。また、画地規模の観点から建築基準法及び建築コストの面で共同住宅の建築には無理があるため、収益還元法の 適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [126.7] [101.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の戸建住宅市場へのコロナ禍の影響 は限定的だったが、それ以前から住環境や利 便性に劣る住宅地需要は弱く、地価は弱含み に推移している。 地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は 特にないが、傾斜地の住宅地は人気薄で空家 住宅が増加しつつある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％