別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大阪 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市豊浦町６５８番４ ｢豊浦町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南3m市道 水道、ガス、下水 枚岡 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 枚岡駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧集落内の住宅地域で、地域要因に変動はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。当該地域に対す る需要は総じて弱く地価は依然下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線・けいはんな線沿線を中心とする東大阪市東部圏の既成住宅地域である。地価については駅 徒歩圏の街路条件の良い平地にある住宅地は横這い、高台、駅距離のある住宅地は下落傾向にある。駅に近いが旧集落 の色彩を残し街路条件の劣る当該エリアに対する需要は弱く、需要者は自己使用目的の市内居住者が中心である。中古 住宅は築年、程度によって価格帯はまちまちで、土地については１００㎡程度で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した 周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方標準地の画地規模はやや小さく経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の 想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額 との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 93.6] [104.0] 100 99,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染終息にはまだ時間がかかると見られる。 ウイズコロナ時代にあって、価値観の変化が もたらす経済活動やライフスタイルへの影響 に注意を要する。 街路条件に劣る旧集落の住宅地域にあって、 地域要因に特段の変動は認められず、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％