別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 9,890,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市古室３丁目２６５番２ ｢古室３－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 　市道 交通 施設 藤井寺駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現況を維持して推移するものと予測する。最寄駅からの接近性に やや難があり利便性が劣る地域であることから需要は弱含みで、地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市内に存する中小規模戸建住宅地域である。主な需要者は当該地域に地縁性 を有する１次取得者が中心である。最寄駅からやや距離のある交通量の多い幹線道路背後の住宅地域であって、住環境 がやや劣ることから同市内での相対的な需要は弱く、地価も下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、標準 地と同程度の規模の更地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅も散見されるが、自用の居住目的での戸建住宅の取引が大部分であり土地価格に見合う賃料水準が形成さ れていないことや、地積が小さいことで事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法については 適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反 映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は未だ収束せず不透明な状況である 。人口減や高齢化から、利便性の良い土地以 外の需要は弱含みであり、地価は横這から下 落傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められないが、最 寄駅からやや遠く需要が弱含み傾向にあり、 地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％