別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市大井３丁目５１４番３２ ｢大井３－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 土師ノ里 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 土師ノ里駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地域としてはほぼ熟成している。今後も現況の住環境を維持しつつ 推移するものと予測されるが、コロナ禍の影響等もあり、地価動向はやや下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近鉄南大阪線沿線を中心に、藤井寺市、羽曳野市、及び松原市の市域に存する住宅地域である。 需要者の中心は、藤井寺市及び隣接市居住の一次取得者層等である。最寄駅からやや距離を有しており、また、コロナ 禍でもあり、需要は弱い。需要の中心となる価格帯としては、標準地と同程度の規模で土地総額１，０００万円程度、 新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、対象標準地の画地規模がやや小さく、また、一戸建賃貸市場が未成熟である事、さらに、自用 目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準価格について、再検討するに、比準価格は市場 性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [101.4] [104.0] 100 96,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤井寺市の住宅地の地価動向は、一部住環境 に優れた地域等で、やや上昇若しくは横ばい 傾向も見られるが、全般的にはやや下落傾向 にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％