別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市小山８丁目８４０番３７ ｢小山８－９－３｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく今後も現況を維持すると予 測される。最寄駅への接近性に劣ること等から需要はやや弱く、地価は依然下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の藤井寺市、羽曳野市、松原市並びにその周辺市に存する最寄駅からやや距離のある 住宅地域の圏域。典型的な需要者は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層と想定され、他地域からの転入はほ ぼないと推測される。交通接近にやや劣ること等から需要は弱く、市場の中心価格帯は取引件数が少なく把握はやや困 難であるが、標準地と同程度の規模の土地で１，２００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とした地域に存しており、居住快適性を重視した自用目的の取引が中心であり、類似不動産の 実勢価格を指標として取引の意思決定がなされるものと推定される。また、交通接近性及び標準地の地積の面から、投 資採算性を有する収益不動産の想定は困難と判断し、収益価格は適用しなかった。したがって本件においては、他の標 準地価格の水準等の検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が一進一退するなか、当市の住宅地の地価は 、住環境の良好な地域は堅調だが、それ以外 は下落が継続。 地域要因に特段の変動は見受けられない。地 価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％