別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市恵美坂１丁目２６１番１６外 ｢恵美坂１－８－７｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 品等の良い中規模戸建住宅地域で地域要因に特別な変化は認められず、今後も現在の住環境を維持していくもの と予測する。地価動向はコロナ禍ではあるが、選好性が高く需要は安定しており、やや上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、藤井寺市及び周辺市の住環境の良好な戸建住宅地域である。良好な住環境や利便性から選好性に 優れる。需要者の中心としては、規模と総額の観点から自己使用目的の二次取得者層と把握される。近年は一部で画地 の細分化も見られる。安定した需要に対し供給がやや少なく、市場滞留期間が短く取引の実態は把握しにくいが、取引 市場における中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で６，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、対象標準地が１低専に所在し賃貸市場が未成熟であり、また、品等がよく、収益性よりも居住 の快適性を主に価格形成要因とする地域であり、自用目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格であ る比準価格について、再検討するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本 件においては、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 86.0] [104.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤井寺市の住宅地の地価動向は、一部住環境 に優れた地域等で、やや上昇若しくは横ばい 傾向も見られるが、全般的にはやや下落傾向 にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％