別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市岡１丁目１９１番３５外 ｢岡１－２－６｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅北東方 620m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持して推移してゆくと予測する。生活利便性の良い 住宅地域として需要は根強く、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市内に存する中小規模戸建住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内に存 して地縁性を有する１、２次取得者である。藤井寺駅から徒歩圏にあり、生活利便性も良好なことから外部地域からの 購入も見込め需要は底堅い。中心価格帯は、標準地と同程度の規模であれば、土地は総額で２，０００万円程度、新築 戸建住宅で総額３，０００～３，５００万円前後の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が大部分であり、さらに、地積が小さいことから事業採算上合理的な賃貸住宅の想 定が困難であるため、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエン ドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、指定基準地価格との検討を踏まえた上で、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　藤井寺（府） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は未だ収束せず不透明な状況である 。人口減や高齢化から、利便性の良い土地以 外の需要は弱含みであり、地価は横這から下 落傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められない。利便 性が良好な立地につき需要は比較的安定して おり、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ 0.0 ％