別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市梅が園町１２６番 ｢梅が園町１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 土師ノ里 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．４ｍ 市道 交通 施設 土師ノ里駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価 は弱含みないし横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及びその周辺市の住宅地域である。主な需要者は自己居住目的の二次取得者 層と認められる。中小規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域にあって、取引は散見されるものの、最寄駅からやや遠 く利便性に劣るため、需要はやや弱く、地価は概ね弱含みでの横ばい傾向で推移している。取引の中心価格帯は標準地 と同規模の土地で２，０００万円台後半程度と把握されるが、敷地の細分化によって総額を抑える動きもみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は持ち家が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な賃家が稀にみられる程度で、 賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。また、居住環境が重視される自用目的の取引が大半を 占めており、実際に取引された価格が意思決定の指標とされている。よって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ た上で、取引事例比較法により試算された比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [143.7] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向にあり、コ ロナ禍による影響が和らぎつつある中で、地 価は二極化傾向がみられる。 中小規模の戸建住宅地域として熟成しており 、地域要因の変動は特段認められず、地価は 概ね弱含みでの横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％