別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤井寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 52,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市春日丘２丁目６３７番２６ ｢春日丘２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 440m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変化はない。住環境 良好で利便性も良い立地であることから需要は堅調で、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市及び隣接地域内に存する住環境良好で閑静な戸建住宅地域である。需要者は、規模と総額の関 係から自用の居住を目的とする二次取得者層が中心であるが、細分化が可能な画地規模であれば流動性も高く、１次取 得者も対象となる。また、選好性に優れる立地であることから他地域からの転入も見られ需要は底堅いものがある。需 要の中心価格帯は、標準地と同規模の土地で概ね５，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は住環境の良好な戸建住宅地域に存して収益物件は見受けられず、また、１低専による制限から収益用不動産の 想定は非現実的であり、収益還元法は適用できなかった。標準地に係る取引市場では、居住の快適性や周辺地域の類似 物件の取引との比較により意思決定されるのが通常と認められることから、本件では市場性を反映した比準価格を重視 し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    209,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は未だ収束せず不透明な状況である 。人口減や高齢化から、利便性の良い土地以 外の需要は弱含みであり、地価は横這から下 落傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められない。住環 境及び利便性が良好な地域で需要は根強く、 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％