別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 高石 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高石 -9 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　良信   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高石市西取石８丁目１０４番２ ｢西取石８－２－３５｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 高石 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．６ ｍ市道 交通 施設 高石駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。新型コロナウイルスによる 影響が懸念されたが、大きな減価は把握されず、底堅い需要により地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高石市における南海本線各駅勢圏で、特に沿線山側の住宅地域が中心である（中でも駅までやや距離を 要する地域が主となる）。地元の個人住宅需要層が典型的市場参加者である。近年の市況は弱含み傾向にあったが、底 堅い需要により地価は底値圏にある。新築戸建住宅は敷地規模１００㎡、建物規模１００㎡程度で３０００万円強程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の試算より比準価格を得た。当地域は高石駅勢圏（やや距離を要する）の既成住宅地域であり、自己の居住の用に 供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなか った。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [138.8] [101.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高石市においては、根強い需要があり、地価 は概ね堅調に推移している。 既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地 価も安定的に推移している。 規模・形状等からして競争力は普通程度で、 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％