鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高石 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１５ -13	高石市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	６１５ -25	高石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.9m市道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
c	６１５ -8	高石市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
d	６０１ -13	泉大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.9m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	６０１ -25	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.8m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	104,353	100 [ 98.9]	105,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 132,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	131,530	100 [ 115.1]	114,275		115,000
c	(　 ) 113,567	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	118,299	100 [ 118.0]	100,253		101,000
d	(　 ) 131,914	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	129,824	100 [ 118.8]	109,279		110,000
e	(　 ) 59,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	74,284	100 [ 75.0]	99,045		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

高石 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,134,139	1,118,593	5,015,546	3,956,050	1,059,496	（　0.9749） 1,032,903	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,953,400 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	14.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり平均面積６４．８０㎡（ファミリータイプ）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	144.00	90.0	129.60	1,248	161,741	1.0	161,741
							2.0	323,482
2～ 2	居宅	144.00	90.0	129.60	1,273	164,981	1.0	164,981
							2.0	329,962
3～ 3	居宅	144.00	90.0	129.60	1,273	164,981	1.0	164,981
							2.0	329,962
～

～

計		432.00	90.0	388.80		491,703		491,703
								983,406

⑨年額支払賃料	491,703 円　×　12ヶ月　＝　 5,900,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 388.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,900,436 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 647,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,828,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,703 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 983,406 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 300,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,134,139 円　　　　（　 18,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１２（賃）　　　　-1	1,657 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,273 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６０６（賃）　　　　-2	1,607 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,312
c	６１２（賃）　　　　-3	1,548 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,330

高石 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,900 円	62,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	194,293 円	6,476,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,118,593 円　（　　　　　　 3,319 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,956,050 円（　　　　　 11,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,134,139 円
②総費用	1,118,593 円
③純収益　①－②	5,015,546 円
④建物等に帰属する純収益	3,956,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,059,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,032,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,953,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
高石 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高石 -7

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　吉田　良信

TEL.

鑑定評価額

35,700,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高石市千代田６丁目１４１１番２｢千代田６－７－２１｣				②地積　(㎡)	337 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西6.8m市道	水道、ガス、下水	北助松 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６．８
ｍ市道

交通

施設

北助松駅北方

750m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。新型コロナウイルスによる
影響が懸念されたが、大きな減価は把握されず、底堅い需要により地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高石市における南海本線各駅勢圏で、特に沿線海側の住宅地域が中心である。地元の個人住宅需要層が
典型的市場参加者である。近年の市況は弱含み傾向にあったが、底堅い需要により地価は底値圏にある。新築戸建住宅
は敷地規模１００㎡、建物規模１００㎡程度で３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものと
して理論的ではあるが、住宅地においては元来収益性よりも快適性等に着目されるものであり、比準価格とのこの程度
の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、北助松駅勢
圏における売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高石 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[157.2]

[101.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高石市においては、根強い需要があり、地価
は概ね堅調に推移している。

既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地
価も安定的に推移している。

規模はやや大きいが、競争力は普通程度で、
特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高石 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１５ -13	高石市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	６１５ -15	高石市		建付地	（　）	不整形	北40m府道、南東10.7m、南西12.3m、三方路		２住居 (80,200)
c	６１５ -16	高石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2m未舗装私道、中間画地		２中専高度地区2種 (80,200)
d	６１５ -22	高石市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西33m道路、北西22m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	104,353	100 [ 98.9]	105,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 110,035	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	121,643	100 [ 115.6]	105,228		106,000
c	(　 ) 58,233	100 [ 80.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	89,740	100 [ 86.1]	104,228		105,000
d	(　 ) 69,865	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.6]	95,816	100 [ 91.5]	104,717		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

高石 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適切な資料が得られず適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,398,020	1,186,297	5,211,723	4,235,450	976,273	（　0.9749） 951,769	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,150,422 円　　　　（　 62,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	14.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６５㎡の３ＬＤＫタイプ。各階２戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	144.00	90.0	129.60	1,324	171,590	1.0	171,590
							2.0	343,180
～

～

～

～

計		432.00	90.0	388.80		514,770		514,770
								1,029,540

⑨年額支払賃料	514,770 円　×　12ヶ月　＝　 6,177,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 388.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,177,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 675,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,077,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,770 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,029,540 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 315,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 432 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,398,020 円　　　　（　 18,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０６（賃）　　　　-3	1,772 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,324 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１４（賃）　　　　-2	1,338 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	1,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,100 円	66,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	202,597 円	6,753,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,900 円	66,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,186,297 円　（　　　　　　 3,520 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,235,450 円（　　　　　 12,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,398,020 円
②総費用	1,186,297 円
③純収益　①－②	5,211,723 円
④建物等に帰属する純収益	4,235,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	976,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	951,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,150,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,800 円／㎡）