別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 高石 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高石 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高石市高師浜４丁目１０９０番２外 ｢高師浜４－７－４｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 高師浜 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 高師浜駅西方 200m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 府道堺阪南線より海側の住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測される。高石市内では相対的に需要 が劣る地域で、地価は静態的に推移して行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線、南海高師浜線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね高石市を中心とした圏域と判断した。需 要者の中心は高石市及び近隣市町の居住者が中心である。対象標準地が存する高師浜エリアは府道堺阪南線より海側の 住宅地域である。そのため、高石市内では相対的に需要が弱く、地価は静態的に推移している。新築戸建住宅の中心価 格帯は、土地１００㎡程度で、総額３０００万円～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用した。求められた比準価格は市場の実態を反映しており、説得力がある。 一方、地域内は自己居住目的の取引が大半を占め、戸建住宅や共同住宅の賃貸借市場が未成熟であるため、収益還元法 の適用は断念した。以上より、市場性を反映した実証的かつ説得力がある比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [140.0] [101.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高石市の人口は微減、高齢化率は微増してい る。中心部市街地エリアと海側のエリアで需 要の地域差がみられる。 高師浜、千代田地区の府道堺阪南線より海側 の住宅地価は静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％