鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -23201	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西50m府道、東7m、二方路		準工高度4種最高25m 地区計画等 (70,200)
b	１００８ -23201	吹田市		建付地	（　）	不整形	南西24m国道、北東4m、二方路		近商高度4種最高25m (90,300)
c	１０１０ -23013	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		２住居高度4種最高25m (70,200)
d	１０１１ -23202	摂津市		建付地	（　）	不整形	北東15.8m府道、南東5.7m、角地		１住居 (80,200)
e	１０１６ -23034	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	224,741	100 [ 78.5]	286,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 235,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	242,754	100 [ 91.0]	266,763		267,000
c	(　 ) 246,543	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,022	100 [ 99.4]	249,519		250,000
d	(　 ) 148,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	147,247	100 [ 53.3]	276,261		276,000
e	(　 ) 144,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	150,413	100 [ 56.6]	265,747		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

摂津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,138,257	4,027,664	16,110,593	13,545,000	2,565,593	（　0.9541） 2,447,832	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	58,281,714 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.65	ＲＣ7	856.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	11.2 m x 23.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～７階：共同住宅（１Ｋタイプ２４戸、平均専有面積約２５㎡）

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.40	46.1	56.40	3,330	187,812	6.0	1,126,872
							3.0	563,436
2～ 7	住宅	122.40	82.4	100.80	2,530	255,024	2.0	510,048
							2.0	510,048
～

～

～

計		856.80	77.2	661.20		1,717,956		4,187,160
								3,623,724

⑨年額支払賃料	1,717,956 円　×　12ヶ月　＝　 20,615,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,615,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,649,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,966,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,187,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,623,724 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,133,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,138,257 円　　　　（　 78,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１０（賃）　　　　-23109	2,405 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,678 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１０（賃）　　　　-23110	2,435 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,786
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	618,464 円	20,615,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,027,664 円　（　　　　　　 15,672 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 856.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,545,000 円（　　　　　 52,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,138,257 円
②総費用	4,027,664 円
③純収益　①－②	16,110,593 円
④建物等に帰属する純収益	13,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,565,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,447,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,281,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
摂津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-3

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤川　明久

TEL.

鑑定評価額

66,600,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市千里丘１丁目１７番２外｢千里丘１－１２－２８｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南東16m府道	水道、ガス、下水	千里丘 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ府道

交通

施設

千里丘駅西方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。核
店舗のスーパーマーケットの集客力から新型コロナ禍でも需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北摂地域の幹線道路沿いの路線商業地域で、駅近の近隣商業地域の色彩も認められる。需要者の中心は、
沿道商業施設の事業者に、駅接近性と利便性を重視するマンション開発業者等も含まれる。接面する府道は古くから北
摂地域の主要幹線道路として機能すると共に、駅近で吹田市域からの顧客の流入も多く、商業地としての需要は堅調で
地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取得用途や規模が多様であるため把握がやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、やや広域にわたったが用途的類似性が高く、代替競争関係が認められる事例を採用して試算でき
た。一方、収益価格については、立地条件から店舗系及び住居系の賃貸需要が共に見込める近隣地域の状況と、近時の
新型コロナ禍での賃貸市場の実情を反映するものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る
。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 236,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 87.0]

[100.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍での超金融緩和の維持で、収益
用不動産への需要は引き続き堅調で、一方、
立地による商業地需要の差別化が地価に影響
を及ぼしている。

交通量の多い府道沿いの路線商業地域に近隣
商業地域の色彩も併せ持ち、吹田市域からの
顧客の流入も多いことから、地価はやや上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００８ -23201	吹田市		建付地	（　）	不整形	南西24m国道、北東4m、二方路		近商高度4種最高25m (90,300)
b	１０１０ -23013	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		２住居高度4種最高25m (70,200)
c	１０１６ -23202	摂津市		更地	（　）	台形	南西6.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１１１５ -28	茨木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西60m府道、中間画地		近商高度地区7種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	242,754	100 [ 88.3]	274,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 246,543	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,022	100 [ 92.4]	268,422		268,000
c	(　 ) 235,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,600	100 [ 83.0]	283,855		284,000
d	(　 ) 224,359	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,359	100 [ 88.1]	254,664		255,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

摂津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,208,941	4,029,840	16,179,101	13,545,000	2,634,101	（　0.9541） 2,513,196	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	59,838,000 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.65	ＲＣ7	856.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	11.2 m x 23.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～７階：共同住宅（１Ｋタイプ２４戸、平均専有面積約２５㎡）

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.40	46.1	56.40	3,330	188,000	6.0	1,128,000
							3.0	564,000
2～ 7	住宅	122.40	82.4	100.80	2,542	256,000	2.0	512,000
							2.0	512,000
～

～

～

計		856.80	77.2	661.20		1,724,000		4,200,000
								3,636,000

⑨年額支払賃料	1,724,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,688,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,655,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,032,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,636,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,137,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,208,941 円　　　　（　 78,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１０（賃）　　　　-23109	2,405 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,690 円/㎡　月額支払賃料（　 2,542 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１３（賃）　　　　-23006	2,418 ( 2,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	2,741
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	620,640 円	20,688,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,029,840 円　（　　　　　　 15,680 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 856.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,545,000 円（　　　　　 52,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,208,941 円
②総費用	4,029,840 円
③純収益　①－②	16,179,101 円
④建物等に帰属する純収益	13,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,634,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,513,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,838,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）