鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１６ -23202	摂津市		更地	（　）	台形	南西6.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０１０ -23013	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		２住居高度4種最高25m (70,200)
c	１０１６ -23010	吹田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)
d	１００４ -23004	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m府道、東7.1m、角地		近商高度4種最高25m (90,250)
e	１０１６ -23034	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,600	100 [ 117.5]	200,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 246,543	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,022	100 [ 118.6]	209,125		209,000
c	(　 ) 269,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,657	100 [ 133.6]	201,839		202,000
d	(　 ) 200,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	237,314	100 [ 117.6]	201,798		202,000
e	(　 ) 144,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	150,413	100 [ 75.4]	199,487		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

摂津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,661,173	6,965,059	27,696,114	23,478,000	4,218,114	（　0.9321） 3,931,704	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	93,612,000 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.30	ＲＣ8	1,642.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	519 ㎡	20.0 m x 28.0 m	前面道路：府道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ２１戸、平均専有面積６５㎡）、機械式駐車場９台・平面駐車場１台を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種の建物としてはほぼ標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	221.10	63.3	140.00	2,840	397,600	7.0	2,783,200
							3.0	1,192,800
一括 2～ 8	住宅	1,421.70	96.1	1,365.70	1,830	2,499,231	2.0	4,998,462
							2.0	4,998,462
～

～

～

計		1,642.80	91.7	1,505.70		2,896,831		7,781,662
								6,191,262

⑨年額支払賃料	2,896,831 円　×　12ヶ月　＝　 34,761,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,761,972 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,905,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,416,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,781,662 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,191,262 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,173,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,661,173 円　　　　（　 66,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１６（賃）　　　　-23105	1,957 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１６（賃）　　　　-23108	1,993 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,820,000 円	364,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,089,659 円	36,321,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,094,000 円	364,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,965,059 円　（　　　　　　 13,420 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,642.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,478,000 円（　　　　　 45,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,661,173 円
②総費用	6,965,059 円
③純収益　①－②	27,696,114 円
④建物等に帰属する純収益	23,478,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,218,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,931,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,612,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
摂津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-1

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　中村　佑

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市正雀本町１丁目５１番１外｢正雀本町１－２１－２２｣				②地積　(㎡)	519 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗、事務所等が混在する近隣商業地域	北東10.7m府道	水道、ガス、下水	正雀 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．７ｍ府道

交通

施設

正雀駅北東方

360m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、事務所等が混在する府道沿いの商業地域として成熟しており、良好な交通利便性を背景とし
た安定的な需要が認められることから、地価はやや上昇傾向にて推移していくものと把握される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、摂津市を中心とする北摂地域の近隣商業地域と把握され、需要者の中心は収益物件としての取得を目論
む事業者等と判断される。当地域は、良好な交通利便性を背景として、安定的な需要が認められるエリアである。取引
の中心価格帯は、画地規模等によって異なるため、水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。一方、収益価格は賃料がやや低廉であることや建築費が高止まりしていること等の要因から、
比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　摂津 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 238,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[124.5]

[100.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当地域の人口、世帯数は堅調に推移しており
、地域経済は、緩和的な金融環境等を背景に
回復傾向にあるが、当面は下振れリスクが認
められる。

当該地域は、繁華性は高くないものの、良好
な交通利便性を背景として需要は安定的に推
移しており、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００５ -23010	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m府道、南東2m、準角地		準工 (60,300)
b	１０１６ -23034	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東5m、角地		２住居 (70,200)
c	１０１１ -23202	摂津市		建付地	（　）	不整形	北東15.8m府道、南東5.7m、角地		１住居 (80,200)
d	１００５ -23006	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		準住居 (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,524	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	219,345	100 [ 105.2]	208,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 144,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	150,413	100 [ 79.7]	188,724		189,000
c	(　 ) 148,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	147,247	100 [ 72.1]	204,226		204,000
d	(　 ) 246,600	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,586	100 [ 118.8]	208,406		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

摂津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,615,707	6,948,394	27,667,313	23,478,000	4,189,313	（　0.9321） 3,904,859	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	92,972,833 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.30	ＲＣ8	1,642.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	519 ㎡	20.0 m x 28.0 m	前面道路：府道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６５㎡）を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	221.10	63.3	140.00	2,800	392,000	7.0	2,744,000
							3.0	1,176,000
2～ 8	住宅	203.10	96.1	195.10	1,800	351,180	3.0	1,053,540
							3.0	1,053,540
～

～

～

計		1,642.80	91.7	1,505.70		2,850,260		10,118,780
								8,550,780

⑨年額支払賃料	2,850,260 円　×　12ヶ月　＝　 34,203,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,203,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,861,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,902,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,118,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,550,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,620,544 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,615,707 円　　　　（　 66,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１６（賃）　　　　-23108	1,993 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,897 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１６（賃）　　　　-23106	1,695 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,844
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,820,000 円	364,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,072,894 円	35,763,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,094,000 円	364,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,948,394 円　（　　　　　　 13,388 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,642.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,478,000 円（　　　　　 45,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,615,707 円
②総費用	6,948,394 円
③純収益　①－②	27,667,313 円
④建物等に帰属する純収益	23,478,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,189,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,904,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,972,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）