別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 摂津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -14 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市千里丘７丁目１９６番２１ ｢千里丘７－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 再開発地区に隣接し 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南西14.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 岸辺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年７月にＪＲ岸辺駅前 地区に国立循環器病研究セン ターが移転開業した。 街 路 基準方位　北　１４ ．５ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺部は北大阪健康医療都市（健都）として整備され、さらに千里丘新町に複合施設や研究施設の整備 が進捗し、新型コロナ禍の中でも需要が堅調なことから地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線で、摂津市及び吹田市の中小規模の住宅地域等の圏域。需要者は摂津市 及び周辺市域に居住する一次又は二次取得者層が中心と認められる。操車場跡地開発に伴う大規模病院や複合商業施設 の開業等により利便性が向上し、新型コロナ禍の中でも需要は堅調で、地価は若干の上昇傾向で推移している。市場の 中心となる価格帯は、土地は８０㎡程度で１５００～１７００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺部に賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試 算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地 の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.8] [106.1] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の中、摂津市の人口は微増傾向 、土地取引件数は年単位では微減傾向にあり 、不動産市場の回復傾向はエリアによる差異 が認められる。 周辺の複合医療産業拠点に隣接した住宅地と して、新型コロナ禍中でも需要が堅調であり 、地価は若干の上昇傾向傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％