別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 摂津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -12 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市別府２丁目１０１０番６５ ｢別府２－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 正雀 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 正雀駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測され る。地価水準は横ばい傾向にあるが、新型コロナ（変異株）禍による地価への影響は先行き不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、摂津市内の阪急京都本線及び大阪モノレール沿線に存する小規模戸建住宅地域である。需要者の中心は 、当該地域に地縁のある一次・二次取得者層であり、他地域からの転入は比較的少ない。全般的に総額の割安感がある ことに加え、街区が整然と配置され居住環境も良好であるが、需要はやや弱含んだ状況が続いている。取引の中心とな る価格帯は、土地は１００㎡前後で１，５００万円程度、新築戸建は総額３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模からすると、事業採算性に見合う賃貸共同住宅の想定は現実性に乏しく、また、当該地域におい ては自己使用の戸建住宅が支配的で戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。した がって、現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との価格検討 も踏まえ、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 93.8] [104.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は増加傾向にある。当市の住宅 地への新型コロナ禍による影響は限定的だが 、安威川以南の南部地域を中心に需要は弱含 んだ状況にある。 最寄駅バス圏の住宅地として熟成した地域で あり、特に地域要因の変動は見受けられない 。一般的要因の影響により、地価は横ばいで 推移している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％