別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 摂津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -10 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鶴野４丁目５０番８６外 ｢鶴野４－１８－１９｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 摂津 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．０ ｍ市道 交通 施設 摂津駅北東方 730m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移し ている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪モノレール線、阪急京都本線沿線の摂津市、吹田市南部の戸建住宅地域と把握した。需要者の中心 は、自己居住目的の一次取得者、地縁関係者である。生活利便性は優位にはないが、地価には値頃感があり、一定数の 住宅需要は潜在するものと考える。新型コロナの影響は限定的と見られ、地価は概ね横ばいで推移している。市場の中 心価格帯は、土地１００㎡で１，５００万円程度、新築戸建住宅で総額３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模を考慮すると 共同住宅の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方、市場参加者は、快適性や生活利便性 を重視し、意思決定すると考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって 、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の住宅・不動産市場は、落ち着いた値 動きではあるが、交通利便性から地域の二極 化がみられ、取引件数は弱含んでいる。 地域要因に大きな変動はない。既存の住宅地 域であり、地価は概ね横ばいにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％