別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 摂津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市東別府５丁目２８２番２２ ｢東別府５－１－１８－１｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m私道 水道、ガス、下水 正雀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 正雀駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模の戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水 準は近時の需給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急京都線、大阪モノレール線の摂津市南部を主とした中小規模戸建住宅地域と判定した。需要者の中 心は、主に地縁を有する一次取得者層と思料される。最寄駅より比較的距離を有するものの、総額の点で有効需要が一 定数認められる。市場における中心価格帯は、７０㎡前後の土地で１，０００万円～１，２００万円程度，新築戸建で ３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には、小規模戸建住宅のほか共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模等を勘案して収益還元法の適用は断 念した。取引事例比較法においては、各取引事例の特性に留意した調整を行い、取引市場実態を反映した実証的な価格 が求められた。自用取引が中心となる近隣地域の特性を勘案すると比準価格の説得力が高いものと判断されることから 、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　摂津市の人口は概ね横這い、世帯数は微増 傾向。取引件数は昨年同期比微減であり、新 型コロナウイルスの影響から回復するには至 っていない。 　地域要因に特段の変動は認められないが、 熟成した住宅地域として一定の需要が認めら れ、地価は安定的に推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％