別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 摂津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市正雀本町２丁目１６２７番２２ ｢正雀本町２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 正雀 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道　 交通 施設 正雀駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、良好な居住環境を背景に、今後も一定の住 宅需要は認められるものと予測され、地価は横這いにて推移していくものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線に存する摂津市及び周辺市の良好な近隣環境を形成する中規模住宅地 域と把握され、需要者の中心は地縁を有する会社経営者等の富裕層と判断される。摂津市内の他のエリアに比べて割高 感が認められるものの、都心部への接近性が良好であるため、一定の住宅需要が認められ、取引の中心価格帯は、２５ ０㎡前後で４，５００～５，０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、事業採算性の観点から共同住宅の想定は合理性 に欠けることや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象基準地と 類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市 場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　摂津（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当地域の人口、世帯数は堅調に推移しており 、地域経済は、緩和的な金融環境等を背景に 回復傾向にあるが、当面は下振れリスクが認 められる。 当該地域は、居住環境が優れる中規模住宅地 域であり、一定の需要が認められ、地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％