別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -15 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市元町２５番９外 ｢元町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等も見られる 住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 門真市 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 門真市駅北西方 400m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とし、アパ－ト等も混在する住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するもの と思われる。地価動向については、やや下落にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線等の沿線で概ね門真市に存する住宅地域。需要者の中心は居住目的の個人となり、他市からの 流入は少ない。対象標準地の存する近隣地域等は、一般住宅のほか、アパート等も混在する徒歩圏内の住宅地域である ものの、依然として需要はやや弱く、当該エリアの住宅地の地価は継続的な弱含み傾向を示している。中心価格帯は、 新築戸建で２．８千万円程度まで、中古戸建で１～２千万円程度の物件が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅を中心とし、アパート等の収益物件も見られる住宅地域に存するが、当該地域内では自用目的 の取引が中心であり、対象標準地の画地規模等より、共同住宅の想定は経済合理性を欠くため収益価格は試算しなかっ た。このような地域における市場参加者は、市場において生じた取引価格を指標として価格決定をするものと判断する 。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が影響を及ぼす現 経済情勢下において、当市の住宅需要はやや 低迷しており、地価は全般的に弱含み傾向に ある。 駅近の住宅地ではあるが、需要も少なく、地 価はやや下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％