別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市北岸和田３丁目８９番１８ ｢北岸和田３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するもの と思料される。駅徒歩圏外のため住宅需要は全般に弱く、地価は下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市及び隣接市の各鉄道沿線の駅徒歩圏外の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、 周辺地域からの流入は少ない。大阪市にも隣接し、市内に大型事業所も立地しているため一定の住宅需要も見られ、周 辺では新規の住宅供給も見られるが、駅徒歩圏外で利便性に劣り需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格 帯は、画地規模１００㎡未満の小規模な物件が多く、新築戸建で２５百万円から３０百万円程度までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、当該標準地の画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定 が現実的ではなく、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。当該地域におけ る住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門真市内の人口はやや減少傾向が続く中、新 型コロナの影響等による景気の不透明感もあ り、市内における取引件数もやや減少してい る。 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で地 域要因に特段の変動は見られない。駅徒歩圏 外のため、住宅需要は弱含みで、地価も下落 傾向で推移。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％