別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市柳田町９８１番３０ ｢柳田町１３－１７－１９｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス 古川橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 古川橋駅南方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には倉庫、工場も多く見られる小規模一般住宅が多い住宅地域であり、しばらくはほぼ現状を維持するもの と思われる。ただ、地元経済は厳しく、地価はやや下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線沿線の概ね門真市内の一般住宅地域である。需 要者の中心は、門真市在住の一次取得者層であり、周辺市域からの転入は少ない。日本経済は、新型コロナや原材料価 格の高騰等により、先行き不透明な状況であり、駅徒歩圏外の住宅地の需要は少ない。取引の中心価格帯は、新築戸建 で３千万円まで、中古戸建で１～２千万円程度が需要の中心であるが、中古過小規模住宅では数百万円台も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の一般住宅が多い住宅地域にあり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であ り、標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性 を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [120.5] [101.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナや原材料価格の高騰 等により、先行き不透明な状況にあり、門真 市の地元経済は厳しい。 最寄駅への接近性に劣り、住宅需要は限定的 である。地価は依然としてやや下落で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％