別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松谷　確   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市沖町５０２番２３ ｢沖町５－１３｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 大和田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 大和田駅南方 1.8km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するものと 思料される。住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市内を中心に周辺市に存する住宅地域で、京阪本線沿線の住宅地域が中心である。駅徒歩圏外で交通 利便性がやや劣ることから、需要者は門真市に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となる。土地建物の総額がか さむと需要者減少するエリアで、新築戸建住宅は地積８０㎡～１００㎡、３ＬＤＫ、総額２，０００万円前後が取引の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、門真市内の小規模一般住宅が多い住宅地域に存し規範性の高い事例を採用し試算した。画地規模から賃貸 共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。取引の中心 は自用目的であり、価格形成過程も市場性が重視されるものと判断される。よって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.8] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は一部に残るものの政府の 各種政策や日銀の金融緩和政策もあり、不動 産市場は回復の兆しが見える。 小規模一般住宅が中心に建ち並ぶ駅徒歩圏外 の住宅地である。取引は少なく住宅需要は弱 含み、地価も下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％