別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市大倉町２４９番１７ ｢大倉町２８－４｣ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等も見られる 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 古川橋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 古川橋駅北東方 750m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地元経済の回 復は弱く、地価は横ばい乃至緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね門真市及び周辺市内のうちの京阪沿線沿いに形成される住宅地域である。需要者の中心は門真市の 居住者を中心とした一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は古川橋駅から徒 歩圏内に位置する小規模戸建住宅のなかにアパートが見られる地域であり、需要は弱含んでいる。取引の中心価格帯は １００㎡までの新築で土地価格１，５００万円程度、総額で３，０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模戸建住宅地であることから、比準価格のみ試算した。古川橋駅徒歩圏内で駅北側の住宅地の事例を選 択し、地域格差を詳細に比準したことから市場性を反映した価格が導出された。当該地域の主たる需要者は市場価値を 主たる指標とするものであると考えられることから、本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に、代表標準 地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門真市の人口は微減、高齢化は上昇傾向が続 いている。新型コロナの第６波が懸念される ものの、景気は持ち直しの動きがみられる。 街区の系統連続性にやや劣な当該地域の地価 は依然やや下落傾向で推移している。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％