別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 門真 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市岸和田３丁目８４２番１５４ ｢岸和田３－２０－８｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 大和田駅南東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大和田駅よりバス圏に位置する小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として、当面は現状のまま推移するものと予 測する。地価動向については、やや下落にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線等の沿線で概ね門真市に存する小規模住宅地域である。主な需要者は、地縁的選好性を有する 自用目的の一次取得者が中心となる。駅徒歩圏外でバス利用の住宅地域であることから需要は弱く、地価についてはや や下落傾向が継続している。中心となる価格帯については、画地規模等によりばらつきはあるものの、標準的画地規模 の土地で６～９百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の戸建住宅が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場 は未成熟である。また、対象標準地の規模等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいことから、本件に おいては収益価格の試算は妥当でないと判断した。従って、対象標準地と類似性を有する取引事例との比較の観点から 試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [147.8] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が影響を及ぼす現 経済情勢下において、当市の住宅需要はやや 低迷しており、地価は全般的に弱含み傾向に ある。 大和田駅よりバス圏に位置する小規模一般住 宅地域として熟成しており、特に大きな地域 要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％