鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１０ -29	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m府道、西5m、角地		２住居高度地区3種 (80,200)
b	０８１２ -30	河内長野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m国道、北西2.5m、二方路		２住居 (60,200)
c	０８０９ -2	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m国道、中間画地		１住居 (60,168)
d	０８０９ -6	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m府道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０８１５ -1017	大阪狭山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m国道、南東5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,707	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	95,216	100 [ 83.1]	114,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 127,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	130,269	100 [ 110.5]	117,890		119,000
c	(　 ) 140,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,389	100 [ 120.1]	116,893		118,000
d	(　 ) 167,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,293	100 [ 123.5]	135,460		137,000
e	(　 ) 128,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	124,765	100 [ 108.2]	115,310		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

羽曳野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達減価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,998,161	4,108,384	15,889,777	7,056,480	8,833,297	（　0.9519） 8,408,415	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	175,175,313 円　　　　（　 85,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,062 ㎡	45.0 m x 55.0 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建の路線型店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,866	1,679,400	5.0	8,397,000
							3.0	5,038,200
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,679,400		8,397,000
								5,038,200

⑨年額支払賃料	1,679,400 円　×　12ヶ月　＝　 20,152,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,152,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,209,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,943,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,397,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,038,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 975,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,998,161 円　　　　（　 9,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０３（賃）　　　　-2	1,524 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,866 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-1	2,034 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽曳野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	482,000 円	96,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,584 円	20,152,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,009,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 819,400 円	96,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,108,384 円　（　　　　　　 1,992 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 102,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 35 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,056,480 円（　　　　　 3,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,998,161 円
②総費用	4,108,384 円
③純収益　①－②	15,889,777 円
④建物等に帰属する純収益	7,056,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,833,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,408,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,175,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
羽曳野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽曳野 5-3

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　上田　元嗣

TEL.

鑑定評価額

241,000,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽曳野市島泉８丁目３０５番２外｢島泉８－７－５｣				②地積　(㎡)	2,062 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ1	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西14m府道、背面道	水道、ガス、下水	高鷲 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層路線型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ府道

交通

施設

高鷲駅北方

600m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いの路線商業地域として商業性に大きな変化は見られず、今後も概ね現状を維持して推移していくものと
予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層路線型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽曳野市及び周辺市の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者は、外食店舗や最寄品販売店
舗の多店舗展開を図る中堅以上の企業が中心である。近年商業地の分散化と背後地人口の減少が続く中、相応の交通量
がみられ、競合店舗も目立つなど、根強い出店需要のある幹線道路沿いの地域であり、不動産市場は概ね安定的に推移
している。規模や業種等の個別性により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏においては賃貸店舗も多く見られるが、採算面で有利な既存の地主の土地活用によるものが多く、相応の純
収益を見込み難いため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏においては土地につき収益性に着目した価格形成が
十分に行われていないと考えられることから、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を
標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[210.6]

[101.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市周辺では顧客分散化が進む中にあって相
応の根強い商業地需要がある。コロナ禍対策
が続く中、経済の速度もやや回復してきてい
る。

地域要因に格別の変動はない。交通量の多い
地域であり、概ね安定した商業地需要がみら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０５ -1004	藤井寺市		建付地	（　）	不整形	西8m府道、東4m、南1.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	０８０６ -1032	羽曳野市		底地	（　）	ほぼ長方形	南16.8m府道、東4m、角地		準住居 (60,200)
c	０８０９ -24	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東12.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０８１０ -29	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m府道、西5m、角地		２住居高度地区3種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	131,107	100 [ 111.8]	117,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 105,675) 105,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,603	100 [ 91.3]	113,475		115,000
c	(　 ) 99,121	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,526	100 [ 86.0]	114,565		116,000
d	(　 ) 97,707	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	95,216	100 [ 94.5]	100,758		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

羽曳野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,410,789	4,462,780	16,948,009	8,418,000	8,530,009	（　0.9519） 8,119,716	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	169,160,750 円　　　　（　 82,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,062 ㎡	45.0 m x 55.0 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗の一棟貸し（屋外平面駐車場付き）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	2,070	1,863,000	8.0	14,904,000
							2.0	3,726,000
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,863,000		14,904,000
								3,726,000

⑨年額支払賃料	1,863,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,356,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,356,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,788,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,567,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,904,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,726,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 706,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,410,789 円　　　　（　 10,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１６（賃）　　　　-1	2,034 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０３（賃）　　　　-2	1,524 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽曳野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	670,680 円	22,356,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,009,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,462,780 円　（　　　　　　 2,164 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 35 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,418,000 円（　　　　　 4,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,410,789 円
②総費用	4,462,780 円
③純収益　①－②	16,948,009 円
④建物等に帰属する純収益	8,418,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,530,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,119,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,160,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,000 円／㎡）