別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -19 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市高鷲６丁目３４９番１４ ｢高鷲６－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.2m私道 水道、ガス、下水 高鷲 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ　私道 交通 施設 高鷲駅南方 800m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内の中小規模戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変化はなく、今後もほぼ現状を 維持すると予測。住環境既成化等への見方厳しく需要停滞気味、地価も緩やかながら下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、羽曳野市及びその隣接市の駅徒歩圏内にある中小規模住宅地域である。需要者の中 心は地縁性のある羽曳野市内居住者及び周辺市域に居住の一次取得者層である。最寄駅からは概ね徒歩圏内にあり、交 通接近性は比較的良好であるが、住環境既成化等もあり需要は弱含みで推移している。土地標準規模程度で９００万円 までを需要の中心と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内の中小規模戸建住宅が中心の地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場が成熟していない 地域であり、また、経済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。取引 価格の水準を指標として価格決定されることが一般的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、実証的で市場の実 情を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 88.8] [104.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響を受けるも、直近暫時そ の影響は低下。しかしながら、当市の住宅地 の需要は停滞傾向にあり、地価は弱含みであ る。 駅徒歩圏内の成熟した中庸な住宅地としての 住環境は維持され地域要因に特段の変化はな いが、住環境既成化等あり、地価は下落傾向 で推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -9.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％