別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市南恵我之荘６丁目５３８番７３ ｢南恵我之荘６－５－６｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　５ ．２ｍ　市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南西方 650m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内に所在し中小規模の低層住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持と予測 する。比較的良好な住環境下にあるが需要は停滞気味、これを受け地価は当面やや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は、羽曳野市及び周辺市町に居住す る中所得者層が中心である。当該地域は、駅徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域であるが、各停停車駅であることや、 年数を経た住宅街であること等も影響し、市場やや弱含みで推移している。中心的価格帯は、標準的規模の土地で２２ ００万円前後であるが、近年画地細分化の動きもみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上第１種低層住居専用地域に指定され、自用の一般住宅を主とする地域であり、経済合理性ある賃貸事業を想定す ることが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに 試算された価格であり、市場の実態を反映し実証的である。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結 果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [149.0] [103.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響を受けるも、直近暫時そ の影響は低下。しかしながら、当市の住宅地 の需要は停滞傾向にあり、地価は弱含みであ る。 駅徒歩圏内の閑静な住宅地域としての地域要 因に変動はない。各駅停車駅のやや古い住宅 地域であり、需要停滞気味で価格も弱含みで 推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％