別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市恵我之荘２丁目８６番２３ ｢恵我之荘２－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 恵我ノ荘駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。街路連続性の劣 位により地域の閉塞感があり、需要は低迷し、地価は下落基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の羽曳野市、藤井寺市における中小規模の戸建住宅地域。需要の中心は、羽曳野市、 藤井寺市を含めた南河内地区の居住者が多く、需要者は地縁的な繋がりのある自己居住を目的とする第一次取得者層が 大半である。コロナ禍の影響も一段落したが、羽曳野市の不動産市場は低迷が続き、既成色の強い住環境の下、需要は 依然として弱く、土地取引も低位である。標準的な土地は１００㎡で、総額１，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに 至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。した がって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [156.8] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな っているが、未だ不動産市場は低迷の傾向に ある。羽曳野市北西部の住宅地需要も下落傾 向が続いている。 住宅地域として最寄り駅へは徒歩圏内にある が、周辺住環境の既成性が需要を弱め、地価 は下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％