別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市東阪田１５９番３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南5.8m私道 水道、ガス、下水 喜志 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ私道 交通 施設 喜志駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。市内辺縁部で駅 へは遠くて、既成化した居住環境で需要も弱く、地価は下落基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の羽曳野市、富田林市における小規模の戸建住宅地域。需要の中心は、羽曳野市を含 めた南河内地区の居住者が多く、需要者の中心は第一次取得者層が大半である。コロナ禍の影響も一段落したが、羽曳 野市の不動産市場は低迷が続き、最寄り駅への接近性にやや難が有り、また需要を喚起する新規分譲住宅も無いことか ら、当該地域の土地取引は低迷している。土地は１３０㎡程度で、総額９００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに 至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。した がって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [117.6] [104.0] 100 70,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が希薄とな ったが、未だ不動産市場は低迷の傾向にある 。羽曳野市中央南部の住宅地需要も下落傾向 が続いている。 住宅地域として市内辺縁部で最寄り駅へは遠 くて、既成化した居住環境で需要も弱く、地 価は下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％