別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市野４７６番３２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス 恵我ノ荘 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ　市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心とした既成住宅地域としての地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測 する。利便性等の面から需要は従前より停滞気味で、地価は依然として下落傾向継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の羽曳野市及び隣接市域に存する最寄駅から距離のある住宅地域の存する圏域と判定 。需要者の中心は、自用戸建住宅の取得を意図する一次取得者層で他地域からの転入は稀である。最寄駅から距離等利 便性上の問題もあり、需給は低迷気味で価格も弱含む傾向がある。中心価格帯は規模のばらつき等により範囲広いが標 準地同程度規模の土地で７５０万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存するが、当該地域の需要者は周辺の類似物件との比較において居住性や快適 性に取引意思決定の重点が置かれる傾向にある。従って、これを表象する取引価格に説得力を持たせることが多い。本 件においては、地積の点で賃貸共同住宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念、規範性認める取引事例によ り求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [111.4] [104.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響を受けるも、直近暫時そ の影響は低下。しかしながら、当市の住宅地 の需要は停滞傾向にあり、地価は弱含みであ る。 最寄り駅から離れた戸建住宅地としての地域 要因に変動はない。市域の需要停滞の影響も あり、地価は下落傾向にて推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％