別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市古市３丁目２５２番４ ｢古市３－９－５｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 古市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．４ ｍ市道 交通 施設 古市駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予 測する。地域及び市場の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁 を有する一次取得者が中心である。当該地域は、市の中心駅である最寄駅から徒歩圏内にある旧来からの住宅地域で、 利便性は比較的良いものの、環境面、道路整備の遅れ等から需要はやや限定的であり、市場はやや弱含みで推移してい る。中心的価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１８００～１９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中小規模一般住宅を主とする旧来の地域であり、賃貸市場が十分に発達していないことや標準地の画地規模等か ら、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場に おいて成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当 該標準地については、代表標準地からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [163.3] [100.0] 100 97,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市の人口は減少傾向にある。市内住宅 需要は一部を除きやや低調である。コロナ禍 対策が続く中、経済の速度もやや回復してき ている。 地域要因に格別の変動はない。旧集落的性格 の残る既成住宅地域で、選好性にやや劣り、 需要はやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％