別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市羽曳が丘西２丁目４番６１ ｢羽曳が丘西２－４－６１｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． １ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移すると予 測する。最寄駅徒歩圏外で交通利便性に劣り、需要はさほど強くなく、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市及び隣接周辺市等の近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線の住宅地域。需要者の中心は、羽曳野市 等に居住する一次取得者層である。居住環境は良好であるものの、最寄駅徒歩圏外に存するため交通利便性に劣り、需 要はやや弱含んでおり地価は下落基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，７００～１， ８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の住宅需要が大半で、最寄駅から遠く、１低専内に存することから賃貸市場は未成熟であるため賃貸用物 件の想定は現実的でないと判断し、収益還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的 を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [106.5] [102.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はさほど認められず、人口減 少や高齢化を背景に、生活利便性や居住環境 等により、地価は横這い又は下落基調にある 。 区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅徒 歩圏外にあるため交通利便性に劣り、需要は さほど強くなく、地価は下落幅が縮小するも 下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.6 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％