別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽曳野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市島泉７丁目１１１番１４ ｢島泉７－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 高鷲 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 高鷲駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価はやや弱含 みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の羽曳野市及びその周辺市の住宅地域である。需要の中心は自己居住目的の一次取得者 層と認められる。当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、ミニ開発による建売分譲等が 散見されるものの、最寄駅からやや遠く利便性に劣るため、需要は依然として弱含みで推移している。標準地と同規模 の土地で９００～１，２００万円程度、新築住宅で２，５００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は地積が小さいため、賃貸共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法は非適用とした。また、居 住環境が重視される自用目的の取引が多くみられ、実際の取引価格が意思決定の指標とされていると認められる。よっ て、本件では、取引事例比較法により試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行った上で、上記の通り 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 94.9] [104.0] 100 87,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向にあり、コ ロナ禍による影響が和らぎつつある中で、需 要は弱含み傾向にある。 中小規模一般住宅地域として熟成しており、 地域要因の変動は特段認められず、地価はや や弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％