鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５７４ -16	八尾市		建付地	（　）	不整形	西4.3m市道、南3.2m、角地		近商 (90,258)
b	７５２４ -1004	柏原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	６５７４ -31	八尾市		建付地	（　）	台形	南西7.9m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	０８１１ -18	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2m私道、中間画地		近商 (90,240)
e	０８１４ -13	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.6m府道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 84.9]	172,491	100 [ 99.5]	173,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 141,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,986	100 [ 85.5]	166,065		174,000
c	(　 ) 80,364	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	134,878	100 [ 82.1]	164,285		172,000
d	(　 ) 122,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,699	100 [ 75.1]	163,381		172,000
e	(　 ) 173,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,057	100 [ 103.2]	167,691		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

柏原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,530,201	967,308	3,562,893	3,180,450	382,443	（　0.9498） 363,244	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,896,609 円　　　　（　 95,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.00	Ｓ4	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	83 ㎡	12.5 m x 7.1 m	前面道路：府道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階事務所についてもフロア貸し

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	2,622	136,344	4.0	545,376
							2.0	272,688
2～ 2	事務所	65.00	85.0	55.25	1,770	97,793	3.0	293,379
							1.0	97,793
3～ 3	事務所	65.00	85.0	55.25	1,640	90,610	3.0	271,830
							1.0	90,610
4～ 4	事務所	54.00	85.0	45.90	1,640	75,276	3.0	225,828
							1.0	75,276
～

計		249.00	83.7	208.40		400,023		1,336,413
								536,367

⑨年額支払賃料	400,023 円　×　12ヶ月　＝　 4,800,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,800,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 384,022 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,416,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,336,413 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 536,367 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 101,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,530,201 円　　　　（　 54,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９７８１賃　　　　-14	2,445 ( 2,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,721 円/㎡　月額支払賃料（　 2,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７３９９賃　　　　-5	2,390 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,812
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,008 円	4,800,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 967,308 円　（　　　　　　 11,654 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,180,450 円（　　　　　 38,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,530,201 円
②総費用	967,308 円
③純収益　①－②	3,562,893 円
④建物等に帰属する純収益	3,180,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,896,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
柏原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏原 5-1

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　橋本　一志

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏原市国分西１丁目４５番１６｢国分西１－１－１０｣				②地積　(㎡)	83 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	2:1	店舗兼事務所Ｓ4	駅前に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西18m府道、北側道	水道、ガス、下水	河内国分近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 65 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ府道

交通

施設

河内国分駅近接

法令

規制

近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄河内国分駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。駅前の立
地による希少性は高く需要は堅調であるが、先行きが不透明であり地価は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、柏原市及び周辺市の駅前近隣商業地域と判定した。需要者の中心は地縁性のある個人事業者や法人等店
舗や事業所等の経営者である。郊外型大型商業施設の進出や背後人口の伸び悩みもあり、駅前商業地域の小規模店舗は
減少しているが、駅近接の物件については希少性が認められる。取引件数は少なく、取引される規模や価格帯にばらつ
きが見られ、市場の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求められたものであり、市場の実態を反映した規範性の高
い価格である。収益価格は当該地域が、最寄駅への接近性が良好な近隣商業地域であり、収益性の観点に着目する事業
者の需要も想定されるが、標準的な賃料水準の把握も困難であるため低位に求められた。よって、比準価格を重視し、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検証を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 320,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[196.4]

[105.0]
100

171,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内全体として大幅な変動要因は認められな
い。経済情勢の先行き不透明感等の影響によ
り、商業地の将来動向に不透明感が存してい
る。

地域要因に特段の変化は認められない。各種
店舗等が多い最寄駅への接近性が良好な商業
地域であり、地価は横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７５２４ -1004	柏原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	６５７４ -16	八尾市		建付地	（　）	不整形	西4.3m市道、南3.2m、角地		近商 (90,258)
c	７８６２ -37	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
d	６０７２ -22	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.6m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,986	100 [ 88.4]	160,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 137,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 84.9]	172,491	100 [ 106.0]	162,727		171,000
c	(　 ) 235,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,344	100 [ 142.7]	164,922		173,000
d	(　 ) 172,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	192,077	100 [ 117.8]	163,053		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +58.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

柏原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,549,416	967,832	3,581,584	3,180,450	401,134	（　0.9498） 380,997	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,282,543 円　　　　（　 99,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.00	Ｓ4	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	83 ㎡	12.5 m x 7.1 m	前面道路：府道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階事務所についてもフロア貸し

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	2,650	137,800	6.0	826,800
							2.0	275,600
2～ 2	事務所	65.00	85.0	55.25	1,770	97,793	3.0	293,379
							1.0	97,793
3～ 3	事務所	65.00	85.0	55.25	1,640	90,610	3.0	271,830
							1.0	90,610
4～ 4	事務所	54.00	85.0	45.90	1,640	75,276	3.0	225,828
							1.0	75,276
～

計		249.00	83.7	208.40		401,479		1,617,837
								539,279

⑨年額支払賃料	401,479 円　×　12ヶ月　＝　 4,817,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,817,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,432,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,617,837 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 539,279 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 102,204 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,549,416 円　　　　（　 54,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６５７４賃　　　　-6	2,796 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.5]	100 [100.0]	2,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,754 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８９６２賃　　　　-2	3,030 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.5]	100 [100.0]	2,767
c	７３９９賃　　　　-5	2,390 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.2]	100 [100.0]	2,741

柏原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,532 円	4,817,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 967,832 円　（　　　　　　 11,661 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,180,450 円（　　　　　 38,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,549,416 円
②総費用	967,832 円
③純収益　①－②	3,581,584 円
④建物等に帰属する純収益	3,180,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	401,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	380,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,282,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,800 円／㎡）