別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市田辺１丁目９００番２ ｢田辺１－１－３３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,172) 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 河内国分 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 河内国分駅南東方 600m 法令 規制 ２中専 (70,172) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。今後とも現状を維持すると予 想される。需給は弱く、地価は緩やかな下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線・ＪＲ関西本線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心 は柏原市内の居住者である。中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、住環境にやや劣る地域であるた め、市場は引き続き低迷状態にある。中心となる価格帯は土地で１００㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は ２，５００～３，０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、共同住宅も一部見られるが、自用目的での取引が中心であり 貸家として供されることは稀で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との 検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [154.0] [102.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市の人口の減少傾向、高齢化の進行、経 済情勢の先行きの不透明感等から、柏原市域 の地価は横這い乃至下落傾向である。 最寄駅から徒歩圏に位置する既存住宅地域で ある。住環境等にやや劣ることから地価は緩 やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％