別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柏原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市国分市場２丁目２５３９番７ ｢国分市場２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅と 工場が混在する住宅 地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 河内国分 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 河内国分駅東方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はみられない。当面は現状 程度を維持し、地価はやや下落程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏原市及び隣接市の一般住宅地域であり、柏原市南部の近鉄大阪線沿線が中心である。主たる需要者は 柏原市南部に居住ないし地縁を有する者が中心であり、他市からの転入は比較的少ない。駅距離があって住環境もやや 劣り、柏原市内では選考性にやや難もある地域である。取引の中心価格帯は、土地１００㎡付きの中古住宅で１０００ 万円弱、新築住宅で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模一般住宅を中心とする混在住宅地域であり、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされ ている地域であること、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であること等から、収益還元法は適用 しなかった。比準価格は周辺住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映して十分な説得力を有するものと判断 されることから、これを採用し、さらに代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [182.2] [102.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ変異株の発生等もあって景気回復 の足取りは重い。柏原市内の住宅地の地価は 利便性等の良い地域は横這い、他はやや弱含 みに推移。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。駅徒歩圏外に位置し て住環境もやや難があり、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％