鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箕面 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０７ -52	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12.6m国道、中間画地		準住居高度地区4種 (60,200)
b	１１０７ -111	箕面市		更地	（　）	ほぼ台形	南18.6m市道、東6.6m、角地		２中専高度地区6種地区計画等 (70,200)
c	１１０７ -112	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、北4.5m、二方路		近商高度地区5種 (100,300)
d	１１１３ -32	茨木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m府道、中間画地		商業高度地区5種 (100,400)
e	１０１６ -23010	吹田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,106	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	338,795	100 [ 102.0]	332,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 335,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	341,972	100 [ 92.1]	371,305		371,000
c	(　 ) 265,041	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	265,828	100 [ 79.4]	334,796		335,000
d	(　 ) 495,587	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	499,056	100 [ 141.8]	351,944		352,000
e	(　 ) 269,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,657	100 [ 74.6]	361,471		361,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 352,000 円／㎡]

箕面 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,027,605	7,469,796	36,557,809	24,053,500	12,504,309	（　0.9519） 11,902,852	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	276,810,512 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	462.55	Ｓ4	1,573.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区6種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,042 ㎡	41.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上住宅ファミリータイプ、各階約７４㎡、５戸（計１５戸）を想定。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.25	96.6	418.50	3,693	1,545,521	8.0	12,364,168
							5.0	7,727,605
2～ 4	住宅	380.00	97.9	372.00	1,800	669,600	2.0	1,339,200
							3.0	2,008,800
～

～

～

計		1,573.25	97.5	1,534.50		3,554,321		16,381,768
								13,754,005

⑨年額支払賃料	3,554,321 円　×　12ヶ月　＝　 42,651,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,651,852 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,588,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,699,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,540,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,381,768 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,754,005 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,336,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,027,605 円　　　　（　 42,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０４（賃）　　　　-6	4,324 ( 4,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,041	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,693 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０６（賃）　　　　-9	3,718 ( 3,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,718
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	365,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,387,196 円	46,239,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 790,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,102,500 円	365,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,469,796 円　（　　　　　　 7,169 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	365,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,573.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,053,500 円（　　　　　 23,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,027,605 円
②総費用	7,469,796 円
③純収益　①－②	36,557,809 円
④建物等に帰属する純収益	24,053,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,504,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,902,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 276,810,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
箕面 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箕面 5-6

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　木島　巧

TEL.

鑑定評価額

348,000,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	箕面市白島１丁目１０４８番外｢白島１－１－８｣				②地積　(㎡)	1,042 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区6種地区計画等
	1.5:1	店舗Ｗ1	中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	千里中央 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北急線延伸事業により箕面萱
野駅が令和５年度開業予定

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

千里中央駅北方

3.0km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区6種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、既に商業地域として概ね成熟しているが、北大阪急行線延伸事業の進捗により、駅に近い商業地域
へ移行する予定であり、今後は更に成熟の程度を高めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 349,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、箕面市の商業地域を中心とする北摂地区の商業地域である。需要者は、上記圏域で自己使用或いは賃貸
経営を行う事業者と投資家が中心である。標準地の存するエリアは北大阪急行電鉄の延伸により、数年先には駅に近い
商業地域へと移行する予定であり、商業地としての希少性が認められるため、需要は比較的旺盛である。需要の中心と
なる価格帯は土地の規模等により大きく異なるため、総額としての価格帯はまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定して求めたが、比準価格と比較してやや低位に求められた。将来的には駅に近
い商業地となるが、周辺においては十分に容積率を活用しない店舗も多く、純粋に収益性のみを反映した市場が形成さ
れている地域ではないと判断できる。よって、当標準地においては、取引市場の実態を反映する比準価格をやや重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　箕面 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 267,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[100.0]
100

333,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

箕面市の商業地の需給状況は比較的堅調であ
る。地価は、立地の良好な物件については、
上昇傾向にある。新型コロナの影響は、あま
りない。

北大阪急行線延伸事業の進捗に伴い、地域内
の各要因の改善が見込めるため、地価は上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

箕面 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０７ -52	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12.6m国道、中間画地		準住居高度地区4種 (60,200)
b	１１０７ -111	箕面市		更地	（　）	ほぼ台形	南18.6m市道、東6.6m、角地		２中専高度地区6種地区計画等 (70,200)
c	１１０７ -113	箕面市		貸家建付地	（　）	不整形	南東21m国道、中間画地		準住居高度地区4種 (60,200)
d	１１０７ -112	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、北4.5m、二方路		近商高度地区5種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,106	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	338,795	100 [ 100.0]	338,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 335,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	341,972	100 [ 96.0]	356,221		356,000
c	(　 ) 261,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	270,041	100 [ 76.3]	353,920		354,000
d	(　 ) 265,041	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	265,828	100 [ 77.4]	343,447		343,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 349,000 円／㎡]

箕面 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,619,480	7,424,775	36,194,705	23,921,700	12,273,005	（　0.9519） 11,682,673	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	271,690,070 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	462.55	Ｓ4	1,573.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区6種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,042 ㎡	41.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅（ファミリータイプ・平均面積約７４㎡）を想定した。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

このタイプの建物としては標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.25	96.6	418.50	3,800	1,590,300	8.0	12,722,400
							5.0	7,951,500
2～ 4	住宅	380.00	97.9	372.00	1,720	639,840	2.0	1,279,680
							2.0	1,279,680
～

～

～

計		1,573.25	97.5	1,534.50		3,509,820		16,561,440
								11,790,540

⑨年額支払賃料	3,509,820 円　×　12ヶ月　＝　 42,117,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,117,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,588,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,656,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,049,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,561,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,790,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 1,417,742 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,619,480 円　　　　（　 41,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０４（賃）　　　　-6	4,324 ( 4,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	4,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,032 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０９（賃）　　　　-3	3,148 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	363,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,371,175 円	45,705,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 790,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,085,500 円	363,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,424,775 円　（　　　　　　 7,126 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	363,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,573.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,921,700 円（　　　　　 22,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,619,480 円
②総費用	7,424,775 円
③純収益　①－②	36,194,705 円
④建物等に帰属する純収益	23,921,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,273,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,682,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,690,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）