別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 箕面 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市森町南１丁目１５番１１ ｢森町南１－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 千里中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅北西方 13.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並びつつある区画整理済の住宅地域であり、今後は熟成度が増すものと予測す る。地価水準については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面森町の戸建分譲地域を中心とする箕面市北部及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者は大阪 府北部に居住する一次取得者層が中心である。大規模分譲が行われている住環境の良好な住宅地域であり、徐々に成熟 の程度を高めている。土地は１８０㎡程度で１３００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後までが需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は現在分譲中の郊外の大規模戸建住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションは見られず、また、 戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域で あること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、 代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 63.5] [100.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の人口、世帯数とも微増傾向。地価は利 便性快適性に応じて多極化傾向にある。バス 圏は横ばい乃至やや下落傾向。コロナ禍の影 響はあまりない。 大規模分譲中の住宅地域である。駅からは遠 いが、スーパーの出店や、成熟度の改善等に より、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％